一、项目概况

（一）服务名称：盘山县政府行政办公楼物业服务

（二）服务地点：盘山新县城

（三）建筑面积：31200平方米（此面积为办公主楼的面积）

（四）服务类型：物业服务（保洁、保安、水电暖维修保养、会服、食堂、绿化）

二、主要设施设备管理

（一）高压变配电设备

（二）低压变配电设备

******消防泵房

（四）自来水加压泵

（五）储水箱

******消防专用卷帘门

（七）供暖设备设施

（八）中央空调

三、人员配备需求

（一）管理部：项目经理1人；

（二）保安部：15人，（保安队长1人，保安员14人）；

（三）保洁部：14人，（保洁主管1人，保洁员13人）；

（四）工程部：9人，（工程主管1人，工程人员8人）；

（五）会服部：9人，(会服班长1人，会服8人)；

（六）食堂部：20人，（厨师长1人，厨师2人，后厨工作17人）；

(七） 绿化工1人；

总计：69人。

四、物业管理服务内容及具体要求

（一）总则

1、为提高物业公司的工作标准和服务质量，保障工作人员的正常办公，制定本规定。

******服务中心为招标人；物业公司为中标人，下同。

******消防设施、空调设施、上下水设施、供暖设施设备以及公用设施的管理和维护工作；会议服务；食堂服务；及领导交办的其他工作。

（二）权利与义务

******服务中心为物业公司人员提供免费用餐（保安员一日三餐、其他人员提供午餐）、生活用水、用电、办公场所、办公桌椅和保安住所以及工程设备的维修所用材料工具等条件。

******服务中心有权要求物业公司配齐符合规定的工作人员，更换不称职的员工，物业公司拟聘工作人员必须具有身体健康证明（物业公司承担每年一次的所有物业人员的体检费用）。

3、物业公司应定期组织员工学习专业以提高员工思想素质，牢固树立为业主服务的思想。

4、物业公司员工不得使用电暖气等与工作无关的电器设备。

5、物业公司应节约使用甲方提供的资源，保证不造成资源浪费。

6、物业公司在工作中应注意防火、防盗，注意排除安全隐患，物业公司员工在工作区域内因操作不当造成受伤、死******服务中心同意。

（三）保洁服务

1、保洁部服务内容

（1）负责办公楼公共区域内巡回保洁。具体包括楼梯、扶手、大厅、走廊、电梯间、内外墙面、玻璃窗等公共区域随时保持清洁，无随意堆放杂物和占用，不见废弃物、污渍，对相关场地、材料和设施进行保养处理（抛光、打蜡、清洗、冲洗等）。针对办公楼实际情况，每季度对管井、下水道等进行检查，并根据实际需要定期对楼排水、排污管道进行清疏。负责楼外立面定期清洁，重点是蜘蛛网的及时清理。负责办公楼内每日垃圾的收集、清运，各种保洁耗费品由物业公司提供。

（2）定期对楼内高空设施进行巡回清洁、养护。巡回对楼内各类地面（石材、瓷砖等）进行打蜡及清洁养护处理。巡回对楼内各类特殊材质（不锈钢、石材等）进行去污、抛光、上光、打蜡等专业养护。对高位管道、高位照明设施和高位墙身等进行巡回保洁。

（3）巡回建筑物屋面相关设施（出风口、玻璃幕墙等）进行清洁、保洁。

（4）负责楼内会议室及值班室的卫生工作。

（5）负责院内绿化带的保养与维护。

（6）每天对各类功能用房及公共场所进行保洁、清洁及垃圾收集。

（7）定期对各场所蚊、蝇等进行预防和灭杀并负责相关费用。

2、保洁服务工作标准

（1）石材、瓷砖：有较好的保养，有光泽、无尘迹、无污渍。

（2）墙壁：无蜘蛛网、污点、不积尘，地角线洁净。

（3）玻璃门：通透、洁净，无水迹、污点。

（4）各类镜面：洁净、光亮，无任何污迹、尘迹。

（5）楼梯：台阶无杂物、污渍、水渍。

（6）钢质及不锈钢器具：无污迹、尘迹，有光泽，表面膜维持完好状况。

（7）果皮箱、垃圾箱等：外表干净，无虫、蚁等，无异味。

（8）卫生间：洁具不留脏物、异味，地面、水盆台面保持干爽，无污渍、垃圾。

（9）其它器材设施：以洁净手指摸去无明显尘迹，无清洁用剂的不良影响。

(10)绿化带：整齐、无杂草。

（四）安保服务

1、服务内容

（1）全天24小时对办公楼及停车场巡查以及安保监控值班，监控人员进出情况，需要时实施查询、检查。

******消防管理、大宗物品进出等的日常管理。

（3）负责办公区、停车场及公共设施防盗、防火、防破坏事故，采取不定时巡查、严格盘查可疑人员，以保障办公区安全。

（4）负责突发事件处理及秩序维护，及时启动突发事件应急预案，有效地控制突发事件，使损失降到最低。

（5）负责办公区、停车场内摆设的物品、花卉的管理，防止人为和自然破坏，确保安全。

（6）负责办公区、停车场（管辖范围内交通秩序的维护,车辆疏导、停放，停车场管理，做到车辆出入安全、有序）。

2、具体要求

（1）到岗保安员必须有严格的招聘、培训、教育管理、纪律监督等管理制度。

（2）要求熟练并灵活运用监视控制系统，充分发挥本管理区域内的技防优势，实行全天24小时对重点部位、监控点进行监视及录像工作。

（3）采取理论和实践相结合的办法，提高部门全体员工的安全意识，使员工掌握基本安全常识。

（4）负责办公楼及停车场的治安安全防范，采取人防和技防相结合的方法，做到无任何安全事故发生。

（5）在安全保卫工作中使用的工具、器材、服装、器材的维修等费用由物业公司负责。

（五）工程服务

1、管理内容

（1）对强弱电设备设施日常运行维护；高低压电气设备每天巡视维护和重点检测，建立各项设备档案；建立严格的配送电运行制度、电气设备维修制度和配电房管理制度；建立24小时运行维修值班制度；建立污水处理、强排水、发电机组等设备运行管理制度和安全操作规程，保证污水处理、强排水系统安全运行和正常使用；制定科学合理的经济运行和节能降耗措施，提出节能减排的合理化建议；日常管理和维护好避雷接地的设备******消防、防雷设施年检工作。

（2）保证给排水系统及饮水设备正常运行使用。建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准；对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和每周检修；水箱、水池保持清洁卫生并每季消毒；每月对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；每季度对排水管、下水道进行清通、养护及清除污垢；保证室内外排水系统通畅；保证每年对供暖设备设施检查一次，确保供暖系统正常运行。

（3）对院内地砖的维护，保证无断裂缺失。

（4）每周对楼内的门窗桌椅柜架进行巡检，发现损坏及时修理；建立和制定维修保养计划并做好记录。

（5）对地下室电器及供水设备设施的维护。

2、具体要求

（1）供电运行和电器维修人员必须持证上岗，做到安全第一，热情服务。照明、用电、用水等接到报修后，维修人员到达现场抢修处理并做好记录，及时排除故障，零修合格率100%以上。空调运行中应无超标噪音和严重滴漏水现象，接到报修后，维修人员到达现场处理，并做好记录，零修合格率100%以上。一般电气故障不过夜，当天处理完毕，特殊情况当天不能处理，在保证安全的前提下，应采取临时应急措施，保证日常教学和使用需要。

（2）在节假日和汛期期间对地上、地下设备进行检查维护维修。

（3）确保办公、通讯、网络设备完好，运行正常。

（4）确保供水、排水、排污、供暖管道及设施畅通完好无损。

（5）设备设施使用、维护、管理过程中所产生行政性事业收费归采购人，工作中使用的常用工具费、服装等费用由物业公司负责。

(六)食堂服务

1、周一至周五提供午餐，菜品为四荤、四素、六个凉菜、汤，主食米饭、馒头、花卷。

2、甲方将伙食材料费按规定用餐标准，支付给乙方。由乙方负责采购食堂的伙

食材料，做到零利润经营管理，并接受甲方对进货单、保管账的监管。

(七)前台接待及会议服务

5、根据甲方安排设前台接待员(女)负责来访接待、登记、通报工作。

6、根据甲方安排信件收发工作。

7、根据甲方安排设会议服务员(女)承担会议服务工作。

8、根据甲方安排外出进行会议服务。

（八）室内植物花卉服务要求

1、服务范围

涵盖行政办公楼室内所有绿化区域，包括但不限于楼宇室内公共区域绿植摆放区域等。

2、服务内容

（1）室内植物花卉服务

①绿植摆放设计：根据室内空间特点和功能需求，进行绿植摆放设计。选择适合室内环境的植物品种，如绿萝、吊兰、发财树等，确保植物生长良好，同时起到美化环境、净化空气的作用。

②绿植更换调整：每季度对室内绿植进行一次全面检查，对生长不良、叶片发黄的绿植及时更换。根据季节和节日特点，对室内绿植摆放进行适当调整，营造不同的室内环境氛围。

******办公室等重点部位应加强巡查，确保花卉植物无病虫害、叶面光洁、鲜亮美观。如因养护不当或不可抗力造成的租摆花卉植物死亡或损毁的，应及时更换，期限不能超过二天。

3、服务标准

（1）植物生长状况

①植物生长健壮，无明显病虫害症状，叶片色泽正常，无黄叶、枯叶、卷叶现象。

②乔木树干挺直，树冠完整，分枝均匀；灌木枝条茂密，冠幅整齐，无缺枝断档现象。

（2）绿化景观效果

①绿化区域整体美观协调，植物搭配合理，层次分明，色彩丰富。

②室内绿植摆放整齐有序，与室内装修风格相协调，无杂乱无章现象。

（3）环境卫生要求

①绿化养护过程中产生的垃圾、杂物应及时清理，做到工完场清。

②化学药剂存放和使用符合环保要求，无药剂泄漏、污染环境现象。

（4）根据每种绿植的特征定期进行浇水、施肥、培育、修剪枝权及防治病虫害，并根据招标人的意见调整绿植的室内摆放位置。

4、中标人需制定详细的室内室外绿化服务方案和应急预案，明确服务内容、服务标准、服务周期和应急处理措施等。

5、中标人需遵守招标人的相关规章制度，接受招标人的监督和检查。招标人提出的临时摆放及更换服务，两个工作日内落实到位。

6、绿化养护过程中，需注意安全操作，避免发生人员伤亡和设备损坏事故。如因中标人原因造成安全事故，中标人需承担全部责任。

五、服务方案

（一）物业总体服务方案，包括但不限于①服务目标②服务内容与标准③组织结构与人员配置④保密管理⑤履约保障

（二）安保服务管理方案，包括但不限于①院区的保卫②门岗接待登记③巡逻工作④楼内检查⑤停车场地管理⑥公共部分的秩序维护⑦报警系统的监护⑧防火防盗破坏等方面的检查巡视⑨夜间和节假日水、电、煤气等设施的检查⑩临时性警卫

（三）会议服务管理方案，包括但不限于①会议服务总体要求概述（会议服务目标、会议服务原则、会议服务要求）②会议服务工作内容（会议前布置、会议中服务、会议后服务）③各类会议服务（高级会议、大型会议、中型会议、座谈会）④会议服务质量保证措施

（四）保洁服务管理方案，包括但不限于①程序规范②日常消杀③垃圾分类④其他日常保洁方案

（五）工程设备服务管理方案，包括但不限于①设备运行管理②日常巡检与维护③故障维修与应急处理④设备档案管理等

（六）食堂餐饮服务方案，包括但不限于①食谱安排方案②食品加工制作③环境卫生管理④食品安全管理⑤餐余垃圾处理等

******消防应急预案④自然灾害类应急预案⑤医疗救护应急预案

（八）绿化服务方案，包括但不限于①服务范围②服务内容（绿植摆放设计、更换调整、清洁保养等）③服务标准④对招标人临时摆放及更换服务的响应措施等

（九）节能、环保、健康管理措施，包括但不限于①节能制定与行为规范②垃圾分类与处理③用电、用水管理④室内环境质量与公共卫生管理⑤人员健康管理